Es definitivo que ninguna persona se va a sentir tranquila y relajada al momento de ser citado por la Administración Tributaria para explicar la forma que ha declarado la venta de un activo inmobiliario y determinar si hay montos de impuestos pendientes de ser declarado con sus correspondientes multas y sanciones.

Esto por supuesto es en la actualidad un tema que SAT ha puesto sobre la mesa y ya oficialmente ha comunicado algunas de la “tipologías” utilizadas por los contribuyentes que conllevan modalidades irregulares y que estará activamente haciendo los cobros de los impuestos correspondientes.

Casi de forma inmediata empezamos a recibir llamadas de parte de muchas empresas y personas para entender el fondo de esta comunicación institucional y la manera que afecta los contratos de compraventa en las transacciones inmobiliarias.

Es muy importante tener la claridad que esta conferencia de prensa y sus efectos no está dirigido a la primera venta de un desarrollador sino a las transacciones que se realizan como segunda venta y subsiguientes, así como a negocios que se realizan sobre inmuebles alta plusvalía con valores matriculares bajos por su historia registral.

Es por esta razón que hago las siguientes recomendaciones a considerar al momento de vender un activo inmobiliario entre empresas o particulares, las cuales minimizan el riesgo de errores y multas por los siguientes 4-5 años de prescripción fiscal:

  • Establezca comunicación con su asesor legal y su asesor fiscal. Haga una reunión para discutir los contratos a celebrar y que la transacción cubra todos los aspectos financieros y de cumplimiento. Hay situaciones que pueden no estarse considerando y se debe poner sobre, aclarar todos los aspectos a tomar en cuenta para no tener errores en el monto a pagar y el plazo que tenemos para hacerlo efectivo.
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Evalué los efectos futuros de los aspectos monetarios del negocio. ¿Cuál es el destino final de los fondos que voy a recibir? ¿Quiénes serán los beneficiarios finales y la forma correcta de hacerles llegar los valores a cada uno? ¿Cuál es el efecto tributario en los regímenes de cada persona que recibirá el dinero en su rol de socios, familia, acreedores bancarios, etc.? Hago especial énfasis en el tema de bienes patrimoniales que se venden con el propósito de distribuir los fondos en varios segmentos y la forma correcta de realizarlo. Consulte a su asesor legal y fiscal y explíqueles como será la trazabilidad de los fondos luego de haberlos recibido.

  • Conozca a su cliente. A pesar de la evidente apertura bancaria en cuestión de referencias que existe en el sistema es responsabilidad del propietario del inmueble en cuestión, conocer a su comprador. Existen algunos mecanismos directos para tener el perfil de la persona o empresa interesada en comprar para evitar problemas posteriores de extinción de dominio. 
  • Revaluar no soluciona el pago de los impuestos. Los efectos de una revaluación. ya sea por partida simple o complemento y todos los procesos de registro matricular con avalúo, pueden no ser la solución para el alto impacto del pago de los impuestos por ganancias de capital. De la misma manera cuando buscamos al médico especialista para tratar un problema serio de salud, así mismo debemos buscar al experto en materia de derecho fiscal inmobiliario quien lo va a orientar en todas las consecuencias fiscales de una revaluación inmobiliaria.
  • Evite riesgos penales. La realidad jurídica de una transacción inmobiliaria es en esencia una transacción muy evidente.  Las empresas y personas que realizan una compraventa inmobiliaria deben evitar darle una forma diferente al negocio ya que pone en riesgo que la administración tributaria tipifique un delito y existan efectos muy serios para las personas involucradas. 

Trazabilidad bancaria total. Las auditorías tributarias tienen como eje central la bancarización de las transacciones y debo estar muy claro tener a la vista: estados de cuenta, transferencias bancarias, compensación de créditos bancarios, pagos por cuenta de terceros, depósitos transitorios o definitivos, etc. SAT puede hacerme un requerimiento detallado desde el momento que realizo en negocio y los siguientes 4 años. Actualmente los requerimientos incluyen presentar toda la información física y en medios digitales dentro de los 3 días hábiles siguientes al momento de haber recibido el requerimiento de información. Estas son algunas de las principales recomendaciones que ayudan de forma efectiva el tener bien soportadas las transacciones inmobiliarias, estar en cumplimiento total con los impuestos y poder “dormir tranquilo” ante cualquier requerimiento de la autoridad correspondiente ya sean en materia de SAT o cumplimiento ante la IVE.

Buenas prácticas para reducir el riesgo de fraude en transacciones online

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