Humberto Olavarria
CEO
INTUS

Humberto Olavarría, CEO de INTUS, presenta sus proyecciones sobre la industria inmobiliaria

INTUS se ha posicionado como empresa líder en asesoría inmobiliaria, avalúos y estudios de mercado de bienes raíces en Guatemala; convirtiéndose en un referente en la industria. En esta ocasión, su director general, Humberto Olavarría, nos presenta las nuevas tendencias del sector inmobiliario para estar enterados de esta temática.

Para el Ing. Olavarría el mercado inmobiliario tiene cinco áreas: Vivienda, Oficina, Industrial, Comercio y Hospitalidad. En este caso nos enfocaremos en las primeras cuatro, cada una conlleva diferentes retos y oportunidades a tomar en cuenta para futuras inversiones, venta o cualquier otra transacción.

Según datos del mercado de vivienda vertical en el Área Metropolitana de la Ciudad de Guatemala, al cierre del 2022, el 20% del desarrollo está dirigido al segmento A; 25% al segmento B; 44% al segmento C y el 11% al segmento D. Una de las mayores tendencias ha sido acercarse a los centros de trabajo de la ciudad por el aumento del tráfico, siendo la zona 10 y la zona 13 las que más han crecido en los últimos dos años.

Hay otros factores importantes a resaltar que puedan impactar el desarrollo de la vivienda: 

Aumento de costos de construcción: Los costos de construcción han subido después de la pandemia debido a la inflación y al aumento en costos de fletes, afectando la rentabilidad y viabilidad del proyecto.

  • Financiamiento: Las tasas de interés han subido durante el último año, lo que afecta tanto a los desarrolladores en el financiamiento del proyecto como a los compradores finales para la compra de sus unidades. 

Es importante preguntarnos, ¿cómo podríamos disminuir o manejar el incremento en los costos de construcción para evitar que impacten tanto en el precio de una vivienda? Una de las respuestas podría ser lograr mayor densidad en las zonas más céntricas ya sea con edificios más altos, o con unidades más pequeñas, y así diluir más el costo de la tierra.

Al disminuir el tamaño de las unidades se pueden suplir algunas de las necesidades de los usuarios en áreas comunes (amenities) y aprovechar de forma más efectiva el espacio.

En el caso del mercado de la renta, alrededor del 50% de los apartamentos de 1 y 2 dormitorios los compran inversionistas, principalmente en las zonas más céntricas, y así obtienen una alta rentabilidad. Hay un mercado de renta creciente y pudiera haber una oportunidad para fondos de inversión en proyectos completos; sin embargo, para ello debe modernizarse la ley de valores, ya que, actualmente, tiene doble impuesto sobre la renta y de ganancia de capital para el fondo y el inversionista. 

Oficina

El mercado de oficinas está pasando por un cambio, la gente no quiere amarrarse a oficinas y comprarlas, ya que prefiere alquilarlas bajo el concepto de ‘plug and play’. Es decir, que ya estén equipadas con todo lo necesario para una empresa (amueblado, wifi, escritorios, sillas, etc.) y que puedan optar por contratos a corto plazo, de forma anual, generalmente.

También, comenzaremos a ver un comportamiento similar a la de centros comerciales, donde serán propiedad de un solo dueño, probablemente de un fondo de inversión, y los edificios serán construidos alrededor de un ancla, como pasa en otros mercados más desarrollados. Esta estructura facilita la remodelación y cambios que normalmente son necesarios en edificios de oficinas cada cierto tiempo para mantenerlos competitivos en el mercado.

Industrial

El crecimiento en los proyectos industriales puede surgir de varias fuentes, dependiendo de la capacidad de  Guatemala en atraer inversión extranjera para proyectos de exportación ‘nearshoring’, o aun, para proyectos de última milla. De momento, más que parques gigantescos con grandes naves industriales, han surgido proyectos de bodegas y centros de distribución de aprox. 1000m2.

La expansión del e-commerce, compras con entrega a domicilio y servicios como Uber Eats, Glovo o TapTap pueden llevar a que ciertos tipos de locales comerciales sean reemplazados con centros logísticos. Naturalmente, estos centros tendrán necesidades distintas – más parqueos, mejor infraestructura vial, ubicaciones céntricas y asequibles para facilitar la entrega de mercadería o inventario y la distribución a clientes. 

El área de Palín contará con más de 100 mil m2 de bodegas de varios proyectos, por lo que se está evaluando la creación de nuevas vías utilizando la Autopista VAS para acelerar la conexión de las naves industriales a la ciudad.

Comercio

El mayor crecimiento de centros comerciales en los últimos años ha sido en el interior del país, debido al crecimiento de remesas. Un buen porcentaje de las remesas se gasta en consumo y esto ha impulsado la construcción de centros comerciales en diferentes ciudades.

Por otro lado, a nivel mundial hay un crecimiento en centros comerciales con tiendas de lujo y bienes de alta calidad y se espera que esa tendencia se replique en Guatemala.

En resumen, los nichos con mayor potencial de crecimiento en Guatemala son: apartamentos céntricos y en edificios de alta densidad, propiedades para alquiler exclusivamente tanto en bodegas como apartamentos y oficinas, centros industriales de logística y distribución; y centros comerciales premium y de lujo.

Para el Ing. Olavarría, el comportamiento de estas cuatro áreas será clave para definir el futuro del bien raíz en el país, por lo que INTUS ofrece soluciones integrales por medio de su asesoría INTUS Method, apoyando a sus clientes a lo largo de todo el proceso del desarrollo inmobiliario.